売主が負う「契約不適合責任」とは
「契約不適合責任」とは何か
不動産の売主に生じる「契約不適合責任」とは、売買契約の履行において、買主に引き渡した売買対象物である不動産が、種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任のことです。
このような債務不履行が起きた場合、買主は売主に契約不適合責任により、本来の契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。具体的には、まず補修や代替物または不足分の引き渡しを請求できます。これを「追完請求」と言います。この他、「代金減額請求」、「契約の解除」、「損害賠償請求」も認められています。
前民法では、契約不適合責任の規定はなく、隠れたる瑕疵(傷・不具合)があったときに生じる責任である「瑕疵担保責任」が定められていました。現行民法では、瑕疵担保責任も含む形で契約不適合責任として新たに定められているので、旧民法での瑕疵担保責任の知識をお持ちの人は、規定内容を間違えないように気を付けてください。
不動産売却における「契約不適合」とは
では、不動産の売却に際して、「契約不適合」とされるものとして何が考えられるでしょうか。
「種類」、「数量」に関しては、不動産取引ではあまり該当事例が頻出しなそうなので、主に「品質」が問題となると考えられます。個人の不動産売却だとすると、対象となるのは主に中古住宅または土地になるでしょう。中古住宅の場合の「品質」としては、経年による劣化または欠陥が思い浮かびます。例えば屋根・天井裏の損傷などによる雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどによる木部の侵食、基礎や構造物の腐食などです。もちろん家屋が傾いているとか、塀が崩れているとか、明らかな欠陥も当然入ります。
土地については、土壌が汚染されている、地中に不要な埋設物がある、ということが欠陥としては考えられます。また、引き渡された土地の面積が契約上の面積と違っていた(買主から見たら小さかった)場合には、契約不適合となるでしょう。
売主が認識しておくべきこと
【期限について】
契約不適合責任には、買主側からの請求権行使については「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められています。買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。しかし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適用されません。
また、買主が請求権などを行使できることを知ったときから5年間行使しなかった場合、または権利を行使できるときから10年間行をしなかった場合は、時効によりその権利は消滅します。まずはこのことを知っておきましょう。
【紛争の可能性】
基本的に契約不適合責任とは、買主を救済することに主眼が置かれています。きちんと決められた対価を支払っているのに、望んでいた商品とは違うもの、ましてや欠陥があるものを納品されたら、本来あるべき姿のものに交換してくれ、あるいは不具合を直してくれ、こんな欠陥品はいらないからお金を返してくれ、という権利が買主にあることを法規定で明確に定めているわけです。
しかし、仮に売主がその請求に基づいて補修をした上で再納品したとしても、買主が納得しない可能性も考えられます。つまり、双方の「これが本来の目的物」という認識に、ずれが生じることがあるわけです。売主にとっても言われたことはやった、という思いがあれば、あとは譲れないかもしれません。そうすると、平行線のまま紛争にまでこじれてしまうことも考えられます。
【任意規定について】
そこで知っておくべきことは、契約不適合責任は「任意規定」だということです。任意規定とは、売主・買主という売買契約当事者双方が合意していれば、契約の中で任意の細かな取り決めをしてよく、もちろんその定めは有効になるというものです。
例えば、売主が契約不適合責任を負う期間を独自に設定してもいいですし、既に修復工事を施している箇所については契約不適合責任を負わないなどといった対象範囲を限定することも可能です。特に築年が古い中古住宅については、瑕疵や不具合が存在する可能性が高くなるので、その全部の責任を売主が長期間負うことは難しいと言えます。そういう場合に、契約時に「特約」として任意の規定などを設けることができるのです。
【契約時の取り決めが重要】
引渡し後のトラブルを防ぐためには、まず、第一に買主が納得して受け入れる目的物を引き渡すことです。そのためには、目的物がそれに足るものであるかを細部まで検査しておくことが必要になります。専門技術者による建物状況調査を行っておくというのは、一つの方法でしょう。
その上で、物件内容に合わせた特約によって、契約不適合責任の及ぶ範囲などについて、別途詳細に取り決めておくことが重要です。ただし、前述のように当事者双方が合意していなければ特約は成立しませんから、明らかに買主が不利になるような一方的な規定は避けましょう。そもそもそのような内容は無効になる可能性があります。
こんな記事も読まれています
- 売却コンテンツ
- 仲介だけではない不動産売却の4つの方法
- 売却コンテンツ
- 自力でも売れる?個人売買の可能性とリスク
- 売却コンテンツ
- 不動産売却時に必要な書類と取得方法
- 売却コンテンツ
- 不動産価格の「相場」を知り上手に売るには
- 売却コンテンツ
- 「任意売却」でローン滞納の損害を最小限に
不動産お役立ち情報
コンテンツ一覧
- トップページ
- 売買物件検索トップ
- 相続サポートサービス
- 今月のチラシ
- スタッフ紹介
- 住まいを買う契約の流れ
- 住まいを売る契約の流れ
- 内見時のチェックポイント
- 引っ越しのチェックポイント
- 「買取り」を利用してスムーズに不動産売却
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 家の買い替えは、購入が先か売却が先か?
- 中古戸建てはどのように評価されるのか?
- 現地見学で物件をアピールする方法あれこれ
- マンションを有利な条件で売却する戦術とは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 快適に暮らすために居住ルールを確認しよう
店舗紹介
ヤマダ不動産三郷店
株式会社 M STYLE
埼玉県三郷市ピアラシティ
2丁目1番地6
ヤマダテックランド三郷店2階
★フリーダイヤル
0800-170-7766
★電話番号
048-953-7766
★FAX番号
048-953-7767
ローンシュミレーション
お問い合わせはこちら
メール・電話でも受け付けております!
お気軽にお問い合わせください!
注:業者の方は下記のメールへお願いします。
★フリーダイヤル
0800-170-7766
★電話番号
048-953-7766
★メール
info@mstyle-c.jp
SNSアカウント
エムスタイルのInstagramのアカウントです!情報更新していきます♪
ぜひフォロー・いいねお願いします★
LINEアカウント
お友達追加お願いします♪
athome掲載中
SUUMO掲載中
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 住まいを売る契約の流れ
- 家の買い替えは、購入が先か売却が先か?
- 自宅に「住みながら上手に売る方法」とは
- 物件の引渡しまでに売主がしておく準備とは
- 仲介だけではない不動産売却の4つの方法
- 不動産価格の「相場」を知り上手に売るには
- 査定から成約までの「価格」の違いとは
- 売主が負う「契約不適合責任」とは
- 不動産売却時に必要な書類と取得方法
- 自力でも売れる?個人売買の可能性とリスク
- 「任意売却」でローン滞納の損害を最小限に
- 不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう
- 「共同仲介」と「単独仲介」とは何か
- 不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類とは
- 売却時に選ぶ「一般媒介契約」とは
- 売却時に選ぶ専任・専属専任媒介契約とは
- 知っておきたい「買取保証付き仲介」とは
- 不動産の評価額はどのように決まるのか
- 住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ
- 不動産を売るときの諸費用はいくらかかる?
- ローン残債がある住まいの抵当権抹消とは
- 土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは
- 売却時の「3000万円特別控除」とは
- 不動産売却後の確定申告は必要?不要?
- 住まいの買い換えで使う「つなぎ融資」とは
- 価格査定を複数会社に依頼する理由
- うまく使いたい「簡易査定」と「訪問査定」
- 中古一戸建てはどのように評価されるのか?
- 売れやすい土地の条件と売るための対策とは
- 土地は「古家付き」「更地」どちらで売る?
- 土地売却を円滑に進めるためのポイント
- 売却時に必要な土地の「境界確定測量」とは
- 「旗竿地」を売るために知っておきたいこと
- 農地はどうすれば売れる?地目の変更とは
- 住まいの売却時期を決める4つのポイント
- 築20年以上の家を売却するためのポイント
- 築30年超の古家の売却について
- 物件がなかなか売れない…その理由と対処法
- 「買取り」を利用してスムーズに不動産売却
- 売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ
- 居住中の内見希望への対応ポイント
- 現地見学で物件をアピールする方法あれこれ
- マンションを有利な条件で売却する戦術とは
- 再建築不可物件を売却するときのポイント
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう